Que es el alquiler con opción a compra
El alquiler con opción de compra es un contrato de alquiler en el cual el inquilino tiene la opción de comprar el inmueble alquilado en un precio pactado de antemano durante el periodo de vigencia del alquiler.
Las ventajas para ambas partes de este contrato son diversas y pueden variar positivamente o no en función del mercado del alquiler y precio de bien y en función de muchos aspectos que pueden ser pactados de antemano, como prima por establecimiento del contrato, alquiler deducible, obligación de ejercer la opción de compra, bajada o subida del precio de los inmuebles, etc
El alquiler con opción de compra puede tener distintas consecuencias para cada parte en función de las variables estructurales y económicas
El alquiler con opción a compra es una forma de llegar a adquirir la propiedad que en este momento no podemos permitirnos por falta de ahorro
Características de un contrato de alquiler con opción a compra
La principal novedad de un contrato de alquiler con opción a compra con respecto a otro contrato de alquiler convencional es la inclusión de un derecho de compra del bien alquilado a favor del arrendatario, con un precio pactado de antemano que puede variar dependiendo en qué momento de la duración del contrato sea llevado a cabo.
De dicha inclusión de la opción de compra pueden darse otros casos derivados de dicha opción.
- Duración del derecho de compra del inmueble. No necesariamente debe de ser durante toda la vida del contrato de alquiler. Puede darse la opción pactada de un alquiler a 5 años en el cual la opción de compra solo esté vigente por uno o dos años o cualquier otro periodo estipulado de antemano
- El precio. Este no tiene que ser fijo, pero si pactado de antemano. Puede variar en función de en qué momento se realice la compra
- Prima de inicio. En algunos casos, solo por firmar un contrato de esta índole, se pagan primas que no son reintegrables si no se realiza la compra por cualquier motivo. En estos casos hay que tener muy claro firmar este tipo de contratos
- Las mensualidades. En muchos casos, estas mensualidades son parcialmente o totalmente deducibles del precio pactado, por lo que el comprador puede llegar a reintegrar las mensualidades del alquiler.
Ventajas y desventajas para el vendedor de realizar un contrato con opción de compra
Todo depende de la redacción del contrato y del mercado inmobiliario del momento.
La reducción del precio deduciendo parte o totalidad del alquiler puede llevar a que un precio pactado que sea superior a los precios del mercado inmobiliario en ese momento sea realizado para no perder la prima si la hubiera o el descuento de los alquileres.
Se asegura con una reducción del precio por las cuotas el tener mayores posibilidades de venta del inmueble.
En caso de un prima por firmar el contrato, tiene un importante incentivo económico si no se lleva a cabo la compraventa y se asegura en la mayoría de los casos que el vendedor quiera ejercer la opción.
Fiscalmente, hay que tener en cuenta que una prima por firmar dicha opción serían tenidos en cuenta como ingresos extraordinarios no ligados a la venta del inmueble si no es el mismo año fiscal y tributaria por irpf, igual que los ingresos por alquiler, con una tributación fiscal superior
Ventajas e inconvenientes para el comprador
Al firmar dichos contratos, lo aconsejable si se va a solicitar financiación es comprobar que esta es posible, antes de firmar con ese propósito mensualidades de alquiler superiores o primas por inicio de contrato.
Se estipulan precios de antemano que según pasa el tiempo pueden ser muy interesantes.
En muchos casos parte o la totalidad de las cuotas se deducen del precio, por lo que existe un ahorro prolongado mes a mes para aportar a la compra.
Se puede comprobar como es el inmueble, barrio, vecinos antes de acceder a la compra y realizar esta con mayor seguridad.
Sin embargo, si el inmueble baja de valor debido a la crisis, el precio se mantendrá y puede que para llegar a este tipo de contratos se pacten cuotas de alquiler superiores a la media para llegar a un mínimo de ahorro, normalmente el 20% del valor para que los bancos acepten la hipoteca.
En caso de no realizarse las compras la reversión del ahorro pagado como alquiler o la prima de firma del contrato se pierden, con efecto económico y psicológico negativo.
Se evita en casos de no tener ahorro buscar la hipoteca al 100%.