La diversidad de zonas con problemas antagónicos
Cuando se habla de los problemas del mercado inmobiliario tendemos a generalizarlo, cuando la realidad es que según las zonas es completamente distinto. Lo que es un problema en una zona como la falta de oferta, no existe en otras zonas, donde en realidad la oferta es excesiva, con urbanizaciones abandonadas que acumulan ocupaciones y degeneran la zona.
En estas zonas, también se caracteriza la falta de demanda, al contrario que en las grandes urbes. Esto da lugar a dos escenarios claramente definidos, por un lado, los grandes núcleos de población, donde se carece de oferta de compra y alquiler y por otros lados las zonas rurales, donde la despoblación constante ha disminuido además la demanda de vivienda en estas ciudades, llegándose al caso de encontrarnos incluso multitud de pequeños núcleos urbanos despoblados
El problema real del mercado inmobiliario en España
Hay que ver cada zona de forma diferente. En las zonas rurales realmente no existe un problema de mercado inmobiliario para los demandantes de vivienda. La realidad es que los precios son bajos, hay oferta y se puede acceder a multitud de opciones habitacionales. Prueba de ello es que la mayoría de los activos de fondos y bancos como la sareb están en zona con menor densidad de población que no han conseguido colocar ante la escasa demanda y el abandono de los inmuebles, que los deprecian frente a la oferta de la zona.
El problema radica en las grandes ciudades donde se juntan el exceso de demanda que no para de crecer con una oferta que apenas ha aumentado y cada año se distancian más ambas.
La llegada progresiva de población frente a una construcción muy por debajo de la necesaria y con costes que la mayor parte de demandantes no puede acometer, hacen que la brecha entre demanda y oferta crezca año tras año en las grandes ciudades.
Si a estos le sumamos en la segunda mano la gran cantidad de pisos vacíos que no salen al mercado de alquiler por diversos factores, pero como factor principal las limitaciones que se imponen al mercado y la fuerte inseguridad jurídica de la que se quejan los propietarios hace que donde antes se producía el alquiler de una propiedad, hoy en día sea de una habitación, reduciéndose de forma significativa el nivel de vida de los inquilinos.
Previsiones a medio plazo del mercado inmobiliario en España
Tanto si hablamos de las previsiones en el mercado de alquiler, como en el mercado de compraventa, las previsiones no son buenas en las zonas más demandadas.
En el mercado de alquiler la oferta sufre cada vez una contracción mayor, con un continuo aumento de la demanda. Las nuevas leyes solo han aumentado una supuesta protección al inquilino dopando precios y entorpeciendo los desahucios, lo cual ha llevado a una retirada de múltiples inmuebles del mercado, lo que lleva a una competición por conseguir el alquiler a un mayor número de inquilinos, en el que salen perdiendo siempre la rentas más bajas o trabajadores con mayor volatilidad
En cuanto a la compra de inmuebles, el abaratamiento de los tipos de interés y la facilidad para la compra de inmuebles, con hipotecas avalas al 95%, productos hipotecarios a interés variable, etc. ha hecho crecer a la oferta a un ritma mayor al de la demanda. Esto ha llevado a precios que han roto todos los récords en los principales núcleos de población. Es necesario multitud de correcciones en la ley del suelo, eliminación de burocracia, incentivación del alquiler, seguridad jurídica al propietario…algo que a corto plazo ni se le ve ni se le espera, por lo que el problema de la vivienda en principio no tiene un horizonte que pueda eliminar las distorsiones entre los principales agentes.