Actualmente, estamos en un parón de venta y compra de viviendas, que ya se apreciaba en la era pre-covid, pero que se ha agravado de forma exponencial y de golpe con la llegada de los efectos económicos y sanitarios de la pandemia.

Las entidades financieras  son mucho más prudentes que en la crisis de 2008 y la forma de encarar estos tiempos y su posición antes de marzo eran mucho más previsoras que las de la anterior crisis.

Tal como se detalla en el siguiente articulo, https://elpais.com/economia/2020-06-26/la-receta-para-comprar-una-vivienda-sin-ahorros.html, la situación del sector financiero es bien distinta. Si bien antes de la crisis era muy corriente y todos los bancos ofrecían hipotecas al 100% o incluso 100%  más los gastos hoy no es así. Antes del inicio de la pandemia existían bancos que financiaban más del 80% del precio de compra, pero el porcentaje es muy inferior al que existía antes del 2008 y ahora es aún menor.

Alquiler con opción de compra

La opción de compra en el alquiler es la opción preferida durante la postcrisis del 2008, pues se permitía al comprador recuperar el alquiler pagado y aportar poco a poco el 20% necesario del precio de compra y el vendedor se aseguraba el precio de venta de ese momento, pues la vivienda caía año tras año, con lo cual se protegía de probables bajadas.

Además, este producto gustaba al comprador pues psicológicamente, parecía que no perdía dinero y recuperaba todo el alquiler, con lo cual tenía la sensación de haber estado viviendo de alquiler de forma gratuita, y el vendedor vendía el inmueble a un precio superior al que estaba muchas veces en el momento de la compra, pues estaban bajando los precios año tras año, pero la venta se producía al tener el comprador la sensación que de no ejecutarse la opción de compra, perdía todo el dinero entregado como alquiler,  lo qué le empujaba a comprar el inmueble.

Problemas de la hipoteca 100% y la demanda de la ley Botín

Después de la crisis del 2008, en el que muchos avalistas o familiares tuvieron serios problemas por avalar préstamos o perder sus bienes y ser requeridos por la entidad acreedora para hacer frente a los pagos, la opción de avalar los prestamos ya ni es un producto muy ofertado por las entidades financieras, que no ven con buenos ojos aparecer en las noticias  embargando a avalistas, ni por el cliente que evita involucrar a sus familiares en  muchos casos por lo que pudiera pasar.

Evitando esta opción a día de hoy, se tiene que aportar una cantidad equivalente al 20% del inmueble más un 10% de gastos, lo que si en ciudades más humildes no llega a ser un problema, en ciudades con un mercado inmobiliario con activos más elevados,  pueden llegar a ser cantidades inasumibles.

Ante esto se está solicitando, por el Banco Santander sobre todo, la opción de avalar las instituciones públicas un 15%  desde el 80 al 95% del valor de compra  y que los compradores solo tengan que aportar un 5% de la compra más un 10% de gastos.

Si bien esta es una opción que haría subir las ventas de inmuebles puede tener consecuencias nada claras.

El 15% asumido por las administraciones publicas puede ser un problema, pues ante rebrotes de la pandemia, con consecuencias económicas y en el mercado de trabajo, podría traer una auténtica catástrofe económica estatal.

Además,  está el hecho de que bajaría sustancialmente la implicación de los compradores, el estrangulamiento que podrían tener por la sobre hipoteca y las desigualdades éticas de este producto.

La experiencia nos demuestra y las entidades financiera valoran muy positivamente la implicación y el esfuerzo realizado a la hora de adquirir un inmueble, antes de entrar en un préstamo. El comprador que aporta más ahorro, se verá más implicado a la hora de hacer frente al préstamo y buscara vender el inmueble para recuperar lo aportado, antes que no hacer frente a la hipoteca y sufrir un alzamiento.

Además, el estado avala pero en caso de bajada del mercado inmobiliario, podrían darse casos de que propietarios con problemas financieros que no puedan hacer frente a la hipoteca, no puedan vender su casa, al estar el precio por debajo del montante de la hipoteca, lo cual ya sucedió en la anterior crisis, con pisos con hipotecas de en algunos casos casi el doble del valor del inmueble.

Existen criterios éticos, ¿Por qué se debe ayudar a unos compradores más que a otros, como por ejemplo, tener un año más de edad?.¿ Cuál es el criterio para establecer la ayuda y delimitarla? ¿Porque se debe ayudar más a un joven que a una madre divorciada con hijos o a personas que no podían comprar antes por problemas económicos o familiares?.

La hipoteca 100% aun hoy es posible y la estamos gestionando aun en nuestras oficinas, pero es importante tener claro la estabilidad y la opción de bajada de precios antes de solicitarla, para evitar problemas mayores en el futuro y saber si venderla rápido es una opción o está sobre hipotecada.