Cuando la hipoteca es superior al valor del inmueble
En muchos casos por diferentes motivos no se puede pagar la hipoteca y esto puede llevar a iniciar procedimientos de ejecución hipotecaria que pueden elevar considerablemente la hipoteca que se tiene con la entidad bancaria.
El tener impago no tiene que ser siempre por decisión del deudor, sino que hay casos en los que sobrevienen situaciones como quiebra de empresas, impago de inquilinos o okupación de la propiedad, que hace que se destinen ingresos para alquilar otra y no se pueda hacer frente a la hipoteca.
En ciertos casos, no se puede saldar la deuda por la venta del inmueble, al estar alquilado, ocupado o ser de varios titulares y alguno no está dispuesto a ello.
En esos casos, una posible solución es hablar con la entidad bancaria, para intentar saldar la deuda mediante la entrega del inmueble.
En algunos casos, por una bajada de precios o haberse sobre hipotecado, la deuda es superior al precio de venta y esto hace que la venta del inmueble y la cancelación de la hipoteca no sea una opción.
Consecuencias del impago de la hipoteca
El dejar de pagar un préstamo hipotecario suele llevar consecuencias en muchos casos que se desconocen o que no se evalúan en toda su importancia muchas veces.
El impago de la hipoteca no lleva automáticamente la ejecución del crédito hipotecario, sino que tiene que llegar a un importe de impago equivalente a un porcentaje del principal o un total de cuotas mínima de 15, en caso de ser contratado por una persona física.
Esto lleva a la consecución de unos intereses de demora que suelen ser 2 puntos superior al interés legal establecido en ese momento.
Una vez alcanzado ese importe, se puede iniciar el procedimiento judicial y solicitar unas costas judiciales de hasta el 12% del principal impagado.Esto incrementa la deuda considerablemente del primer impago, hasta en un 20% en algunos casos.
Muchas personas equivocadamente piensan que al quedarse la propiedad el banco anulará la hipoteca. Nada más lejos de la realidad.
Si el procedimiento llega al fina, es posible que salga a subasta y se adjudique por el 70% del valor de subasta, y el resto de la deuda, siga estando viva y traiga embargos sobre el resto del patrimonio presente y futuro del deudor, por lo que es conveniente evitar dicho proceso.
Los beneficios de la dación en pago
En los casos en los que se cumplen ciertos requisitos, es posible solicitar la dación en pago a la entidad que ha concedido el crédito.
Esto lleva a evitar que los intereses de demora y las costas incrementen la deuda judicial.
En muchos casos no se puede vender al ser el valor de la propiedad inferior al de mercado, por lo que es un problema para banco y deudor, por lo que esto llega a ser una buena solución.
Es mejor saldar un problema de deuda saliendo a cero que con una deuda posterior que no se puede pagar en muchos casos o que puede llegar a arrastrar años.