Oportunidades inmobiliarias de bancos
Debido a la anterior crisis financiera, las entidades bancarias ejecutaron una gran cantidad de hipotecas, lo cual llevo a que numerosos inmuebles pasaran a su cartera de activos.
En ciertos momentos, unos los mayores tenedores de vivienda en España han sido los bancos, y se espera que después de la crisis postcovid, en los que se han aumentado impagos, se puedan incrementar las ejecuciones judiciales y estas aumenten.
Las entidades financieras, aunque venden estas propiedades a través de las inmobiliarias que han creado, les supone un lastre al no poder mover la liquidez que han invertido en estos activos y esto lleva a que busquen las formas de desprenderse lo más rápido posible de ellos y volver a obtener liquidez, que es con lo que realmente obtienen beneficio, al prestarlos a los clientes de forma continua.
Este stock bancario lleva a que se puedan encontrar importantes oportunidades bancarias en función de la menor o mayor aceptación del riesgo, o bien se pueda optar a financiaciones por parte de los compradores si un importante ahorro.
Existe una importante oferta de atractivas oportunidades de inversión inmobiliaria. Consúltenos.
Las diferentes oportunidades de pisos de bancos
Los bancos cuando tienen impagos, tienen que esperar un tiempo para ejecutar la hipoteca en que oscila de 12 a meses, más un procedimiento de ejecución, que, dependiendo de cada expediente, caso y juzgado, puede variar, con una duración media normalmente de 2 años si se realiza de forma judicial, pudiéndose realizar también notarialmente, algo que es sustancialmente más rápido.
Una vez que se subasta y se adjudica la vivienda, tiene que tomar la posesión, lo cual lleva en muchas ocasiones a otro proceso judicial que es el del desahucio, lo cual lleva a otro proceso que puede llegar al año de duración.
Durante todo este proceso, el banco además de no disponer de la liquidez prestada y estar acumulando impagos y gastos judiciales, deberá además provisionar una cantidad equivalente a la impagada, de la que no puede disponer y que le resta posibilidad de negocio.
Esto lleva a que aumente la urgencia de venta del producto, bien sea la venta de la deuda a terceros o fondos de inversión normalmente, el inmueble sin tomar posesión o con ocupas o el inmueble habiendo tomado la posesión.
Cada una de estas ventas, será más o menor inferior en relación al precio del inmueble, en función del riesgo de cada uno y del tiempo estimado para tener a disposición el inmueble.
Financiar pisos de bancos
Lo bueno de estos inmuebles, es que el banco muchas veces con tal de quitárselos de encima, está dispuesto a financiarlos en porcentajes superiores al 80% y acepta ofertas a la baja, que puede hacer que la compra sea interesante.
En estos casos, es donde menos margen respecto al valor de mercado nos podemos encontrar, puesto que es una compra de forma usual, solo que el vendedor es un banco.
A la entidad financiera le interesa la venta, pues normalmente titulariza la hipoteca y la vende, obteniendo liquidez para volver a prestar el importe de la venta
Venta de inmuebles adjudicados sin posesión
En estos casos, los márgenes de la venta son mayores, pues en estos casos se venden los activos normalmente al 65-70% de su valor real en el mercado.
Estos casos son inmuebles en los cuales el juzgado ya les ha otorgado la propiedad del inmueble al fondo o banco, por lo que lo pueden enajenar en cualquier momento.
Sin embargo, el banco no tiene aún la posesión. Esto puede ser porque el antiguo propietario no haya salido aun del inmueble y se tenga que realizar un proceso de desahucio para tener la posesión del inmueble.
En muchos casos, esto ni siquiera es necesario, pues una negociación con el propietario, es suficiente en la mayoría de los casos para poder disponer del inmueble.
Las entidades financieras en muchos casos venden los inmuebles ocupados para no tener que seguir realizando procedimientos de desahucio, algo con mala prensa para ellos y tener que esperar periodos de tiempo sin rentabilidad sobre el inmueble, algo por lo que tienen que rendir cuentas a los accionistas.
Venta de créditos morosos
Esta es la opción donde mayores márgenes de beneficio nos podemos encontrar, pero también los que llevan a un proceso de disponibilidad de la vivienda mayor.
En estos casos, el banco o el fondo venden la deuda a inversores, que siguen con el proceso judicial de ejecución y toma de posesión.
En estos casos, se puede llegar a comprar propiedades por importes del 50% de su valor.
En función de cada inversor y caso judicial, cada caso tiene mayor o menor interés y atracción según el tipo de inversor.