Cosas que saber al solicitar una hipoteca

 

En España se estudia una cantidad ingente de materias que no llegan a utilizarse jamás, pero la cultura financiera y la enseñanza de términos y procedimientos financieros es inexistente, algo  que todo el mundo necesitará y tendrá necesitar de utilizar a lo largo de su actividad, mas ahora que cada vez el dinero digital está más presente, se solicitaran financiaciones, hipotecas, etc, ante lo cual la mayoría de la gente son desconocedores de la diferencia entre TAE y TIN, el interés máximo legal que me pueden cobrar, los derechos fundamentales ante las entidades financieras, que es una tasación y para qué sirve o cuáles son los gastos y obligaciones a las que no estamos obligados a hacer frente.

Esto lleva a importantes repercusiones y gastos en la economía familiar que de conocer su realidad, conseguirían un importante ahorro de gastos, comisiones e intereses que en la mayoría de los casos no se produce y las entidades aprovechan obligando al consumidor a contratar productos que no le interesan y no son los más idóneos, perjudicando su posición financiera.

El desconocimiento de otras posibilidades financieras como las novaciones para negociar intereses, las posibilidades de ahorro de una amortización anticipada o el alargamiento de plazo y reducción de cuotas en tiempos más apretados económicamente, podrían mejorar sustancialmente la posición financiera de los consumidores por lo que es conveniente realizar estudios financieros personalizados por cada consumidor.

• ¿Puedo solicitar una hipoteca?

Antes de realizar una señalización de una casa o firmar un contrato de arras debemos tener claro si podemos solicitar una hipoteca. Para conseguir un préstamo hipotecario nos van a solicitar unos requisitos como tener estabilidad laboral y antigüedad, no tener prestamos u otras deudas impagadas que puedan figurar en listas de morosidad y que el total de las cuotas a pagar, tanto de la nueva hipoteca, como la suma del nuevo préstamo hipotecario con el resto de financiaciones no sobrepasen un tercio de nuestros ingresos totales.

Además, deberemos contar con ahorros del 30% para hacer frente al 20% del coste de la vivienda más los gastos de adquisición, los cuales varían en función de la comunidad autónoma donde se adquiera la vivienda.

El no cumplir alguno de estos requisitos, no quiere  decir que no se pueda acceder a la financiación, pues si bien lo complica, no lo impide. El no disponer de ahorros suficientes para solicitar una hipoteca puede solucionarse con la aportación de avales o garantías adicionales, al igual que no tener una antigüedad o estabilidad laboral suficiente.

• ¿Solicito una hipoteca a tipo fijo o variable?

La diferencia entre una u otra lo dice el mismo nombre. Si bien en un primer momento los de tipo variable son más bajos y económicos, estas tienen una mayor incertidumbre. Si bien las hipotecas a tipo de interés fijo son más caras en un primer momento, aportan una seguridad y un tipo fijo, lo cual es muy importante para una gran cantidad de hipotecantes.

La diferencia ente solicitar una u otra es el nivel de preferencia de riesgo del cliente o a la seguridad, por lo que se decidirán entre uno u otro.

Hay que tener en cuenta que históricamente los plazos de los tipo fijos eran muy inferiores, casi nunca superiores a 15 años de amortización y con tipos de intereses en torno al 7% en la década del año 2000, sin embargo en los últimos tempos, la oferta de estos productos ha cambiado sustancialmente.

Los plazos han llegado a 30 años y los tipos de interés se acercan al 1% en tipo fijo, por lo que la suscripción y contratación de este tipo de préstamos han crecido significativamente ante el bajo tipo de interés y el nivel de seguridad que ofrecen.

• ¿Se pueden cambiar las condiciones de la hipoteca siempre?

La modificación de cualquier condición o característica de la hipoteca es una opción a lo largo de todo el contrato. Se puede ampliar, cancelar, amortizar, solicitar alargamiento de plazo, mejora de condiciones, cambio a tipo fijo, solicitar liberación de la segunda garantía..

Esto se puede hacer  solicitando la novación de condiciones a nuestra entidad, siempre que negociemos con nuestro banco y este acceda al cambio de estas. Para realizar esto debemos tener en cuenta que dependerá de nuestro comportamiento en la entidad, domiciliación de ingresos, no tener retrasos o devolución de recibos, saldos medios, etc. Si hemos tenido impagos, devoluciones, no tenemos vinculación..la entidad normalmente denegara la petición y nos encontraremos una invitación velada a cambiar de entidad.

En caso de que nuestra entidad no acepte la solicitud, podremos hacerlo subrogando el préstamo a otra entidad, con la cual habremos negociado previamente las condiciones que deseamos y nos entregara una oferta vinculante por escrito previa.

• ¿Cómo cancelo mi hipoteca?

Si hemos pagado la hipoteca, debemos de tener en cuenta de que si bien  no existen deudas económicas, si existen deudas registrales por la inscripción de la hipoteca, algo que el banco no suele informar y la mayoría de la gente desconoce.

En caso de vender el inmueble será un trámite que es necesario, o en caso contrario, el comprador o la gestoría del banco que concede la hipoteca retendrá la cantidad necesaria para realizar el trámite.

En caso de no vender la propiedad y no realizar la cancelación registral, esta se podrá solicitar de oficio y sin coste una vez que pasen 21 años desde el último pago estipulado en escrituras.

• ¿Qué pasa en caso de impagos de la hipoteca?

En este caso, tarde mas o menos, pues hay que dejar pasar un tiempo en función de la duración de la hipoteca para empezar el procedimiento, se producirá la ejecución judicial, por lo que el banco se apropiara de nuestra vivienda.

Antes de que esto se produzca, lo mas beneficioso es negociar con el banco alternativas que eviten esta opción.

Desde hace tiempo existe un código de buenas prácticas que ofrecen alternativas para realizar el pago, solicitar carencias, bajadas de cuotas alargando los periodos de pago, por lo que es posible solucionar el problema económico que podamos tener.