Hay cosas que debes de tener en cuenta antes de solicitar una hipoteca, para tener claro las posibilidades de financiación reales que tiene antes de señalizar o pensar en comprar una propiedad. Existen multitud de casos de perdida de arras por no concederse la hipoteca por motivos de desinformación y no asesorarse previamente. Los aspectos más importantes a tener en cuenta antes de solicitar una hipoteca o señalizar una vivienda son:

El importe a financiar de la compra de vivienda

Se habla muchas veces de la tasación y del 80% de la tasación que se concede de préstamo, pero esto en muchos casos y según la entidad no es así. Normalmente el límite está en el 80% de compra como norma general o el 90% de la compra si el perfil del cliente es bueno. Existen casos en los que se puede llegar al 100% de la compra condicionado a un máximo del 80% de la tasación si se posee aval. Pero también existen casos al contrario, en casos de 2º residencia, locales, etc. en los que el porcentaje a financiar es un máximo del 70%

Hay que tener en cuenta también el importe a financiar, pues en muchos casos no se tiene en cuenta los gastos reales de compra por desconocimiento, no todas las entidades asumen los gastos de préstamo, los seguros de vida…

No es extraño que al realizar los gastos, falten fondos para realizar la operación de compra y la estimación de gastos inicial sea menor, con lo que no se puede llevar a cabo

Endeudamiento para solicitar un préstamo

Es importante saber que el Banco de España aconseja unos endeudamientos máximos en función de los ingresos, con un máximo del 40% con las rentas más altas. También hay que tener en cuenta que el endeudamiento se realizara sumando la totalidad de cuotas a las que está obligado el solicitante de préstamo, siendo aconsejable no pasar del 35% de endeudamiento. También que tenemos que tener en cuenta que en caso de pagos obligados con otras personas, como hipotecas o personales solicitados con otras personas, a la hora de calcular el endeudamiento, nos imputaran la totalidad de la cuota, que es lo que dice la ley, pues al firmar un préstamo se firma de forma solidaria. En el caso de divorciados con hipoteca en común, se nos imputara el total del pago

Historial de préstamos del cliente

La banca hace un estudio pasado para conocer el posible comportamiento futuro del cliente. Independientemente de unas buenas condiciones económicas actuales del cliente, si este ha tenido deudas  con la entidad de crédito, ha tenido créditos impagados que aparecen en listas de morosidad o ha perdido bienes hipotecados por ejecución judicial, conseguir financiación para la compra de activos inmobiliarios, es una idea descabellada.

De la misma forma, si el historial es bueno, tendrá muchas más facilidades, pudiendo tener préstamos preconcedidos o incluso no tener que ir a departamento de riesgos al salir la propuesta como aprobada directamente en sucursal

Antigüedad e ingresos variables

Independientemente de si la situación económica es óptima, debemos tener en cuenta puntos que a lo mejor no hemos considerado. Hoy en día las empresas para las que trabaja el solicitante de la hipoteca es más importante en muchos casos que el del solicitante en sí.

En caso de personas con un buen sueldo y cargo, la empresa se encuentra en pérdidas o situación comprometida por pérdida de productividad, la crisis sanitaria, impagos por parte de sus acreedores, situación del sector, etc  lo que puede hacer que las entidades denieguen el préstamo, sin ser la persona que solicita la hipoteca conocedora de la situación real de la empresa, ante el peligro de cierre y despidos, ERES, etc.

En otros casos, ante la oportunidad de un puesto laboral mejor, existe un cambio sin paro de por medio, pero que lleva a perder toda la antigüedad laboral y estabilidad, poniéndolo el primero en la renta de salida al no tener antigüedad en caso de despidos, por lo que también es posible la denegación de la hipoteca.

También hay que tener en cuenta que los ingresos variables no son tenidos en cuenta en su totalidad y los ingresos como dietas o kilometraje no se toman en el calculo en ninguna medida.

Preaprobacion del préstamo hipotecario

En muchos caso estamos confiados por ue el banco nos ha dicho que tenemos preaprobado un montante de préstamo, sin pasar por riesgos, sin tasar, sin comprobar la situación legal de la garantía, pendiente de herencia, articulo 28, etc. lo cual no es en absoluto vinculante y solo es estimativo y con información solamente a título informativo, por lo que tenemos que tener claro que la concesión del préstamo solo será efectivo una vez presentada documentación y tasación al departamento de riesgos

 

Como podemos ver existen multitud de variables a la hora de solicitar un préstamo hipotecario, por lo que es conveniente el asesoramiento siempre de asesores especializados antes de ver inmuebles o dar una señal de arras que podemos perder al no concederse la hipoteca.