El mercado hipotecario ha cambiado en los últimos años y opciones que antes eran residuales pasan a estar al orden del día y tener un peso muy relevante debido a la mejora de opciones y condiciones como las hipotecas a tipo fijo o mixtos, plazos elevados, fuertes vinculaciones o obligaciones, aportar avalistas, etc que puede que en un periodo de 30 años no sean las opciones que más nos interesan

Las hipotecas no son contratos inalterables ni perpetuos. Las novaciones hipotecarias dan opción a modificar todas las condiciones de la hipoteca, como cambiar condiciones, tipos de interés o referencia, cambiar el tipo fijo a variable o viceversa, acortar o alargar plazo, incorporar avalistas.. o realizar ampliaciones, por lo que se pueden cambiar los importes o realizar amortizaciones anticipadas, reduciendo el plazo o la cuota.

En caso de que nuestro banco no esté dispuesto a la negociación o novación de las condiciones, se puede realizar una subrogación sin necesidad de aprobación del banco original, lo cual puede llevar a cambiar la hipoteca de entidad financiera, la cual sea más receptiva a la variación de las condiciones originales.

Hipotecas a tipo fijo o variable

Una de las disyuntivas más comunes en la actualidad a la hora de contratación de un crédito hipotecario en la actualidad es si realizar la hipoteca a un tipo de interés fijo a variable. Anteriormente, la oferta de los créditos hipotecarios a tipo de interés fijo estaba referenciada a tipos por encima del 7% y a plazos que no superaban los 15 años, lo cual situaba a estos productos  en una clara desventaja frente a las hipotecas a tipo variable. Sin embargo, esto no tiene nada que ver en la actualidad, donde es posible incluso la contratación de tipos hipotecarios a 30 años a tipos fijos que rondan el 1,5% de interés, lo cual aporta seguridad a unas condiciones muy bajas y muy competitivas. Sin embargo, los tipos variables siguen siendo una opción con mucha demanda, debido a los años sucesivos del Euribor negativo y el horizonte de que aún queda un largo periodo de tiempo en el cual se situé por debajo de cero, con diferenciales que no suelen sobrepasar en la mayoría de los casos el 1%, lo cual pude llevar a que los intereses del crédito hipotecario se encuentren por debajo del  0,5%. A caballo entre las dos opciones están las hipotecas mixtas, con periodos a plazo fijo de 4 hasta 20 años y el resto a tipo variable. Dependiendo de nuestra dependencia al riesgo o la comodidad de una cuota fija, seremos más susceptibles a un tipo de producto u otro, pero debemos tener en cuanto que la elección de uno u otro se puede cambiar solicitando la novación de condiciones, aunque es posible que con un alza de los tipo de interés, no podamos optar a las condiciones de fijo que existen en la actualidad y la opción sea más cara.

eleccion del tipo de hipoteca

Una correcta elección puede ahorrar dinero a lo largo del plazo de amortizacion

Como cambiar el plazo de mí hipoteca

Si estimamos que podemos pagar una cantidad superior de cuota hipotecaria o bien, que es demasiado alta y necesitamos bajarla, mediante la solicitud al banco y según qué casos y plazos restante, podemos realizar novaciones que alarguen el plazo reduciendo la cuota mensual hipotecaria  o bien reduciendo el plazo y aumentando las cuotas, siempre que nuestros ingresos lo permitan y lo acepte riesgos. Bajando así los intereses que pagaremos por la operación.

Otra opción sin tener que recurrir a las novaciones es la realización de amortizaciones parciales. Una amortización parcial es la aportación de ahorro a la hipoteca, cancelando capital pendiente u eliminado intereses que deberíamos pagar por ese capital durante el plazo de préstamo. Cuanto antes realicemos estas amortizaciones, mas intereses ahorraremos. El banco por ley está obligado a la entrega de información de las opciones de bajada de cuota de pago de la hipoteca o de reducción de plazo de amortización previamente a la amortización parcial, para que valoremos y elegimos la más adecuada a nuestros intereses.

problemas para el pago de la hipoteca en Madrid

Los problemas para el pago de la cuota se pueden solucionar ampliando el plazo o refinanciando

Ampliación de la cuantía de la hipoteca

Si durante el plazo de pago del préstamo hipotecario necesitamos una ampliación hipotecaria del importe prestado por diferentes opciones, como reformas de la propiedad hipotecada, refinanciar deudas personales como tarjetas, créditos personales, conseguir liquidez, financiar impuesto sobre sucesiones o financiar herencias… se puede conseguir según el importe que quede pendiente sobre el valor de la propiedad y la situación económica de eses momento, solicitando una ampliación del importe de la hipoteca, que debe aprobar riesgos , deberemos tasar de nuevo la propiedad y entonces formalizar el préstamo.

Para la ampliación de capital pesara bastante el destino de la ampliación y el historial del cliente durante el periodo del préstamo. En base al historial se estudiara o concederá o deberemos buscar otras entidades dispuestas a concederlas.

como poder refinanciar deudas personales en Madrid

Una de las opciones mas demandadas para la ampliación hipotecaria es refinanciar deudas personales

Eliminación de garantes, inclusión de ellos y otros cambios

Según se paga el préstamo y el riesgo decrece es muy común que si en su día para la constitución se solicito garantías adicionales inmobiliarias o avalistas, se quiera liberar las garantías o bien quitar a los avalistas de la operación, se puede solicitar y el banco es libre de aceptarlas o no, según el importe de préstamo pendiente, el cual se pueda cubrir con una sola garantía, el historial de pagos o una mejora en la situación económica actual.

En caso de ampliaciones u otras modificaciones, si el riesgo es mayor que el inicial, se puede pedir la inclusión de garantes, lo cual si bien es factible, es desaconsejable desde el tema tributario, debido a sus altos costes, siendo en la mayoría de los casos más aconsejables la realización de un préstamo nuevo que la modificación del existente.

Qué hacer si nuestro banco no aprueba cualquiera de estas modificaciones hipotecarias

En este caso la salida es el cambio de entidad financiera, bien solicitando una subrogación hipotecaria con novación de condiciones o bien con ampliación de capital.

La subrogación se puede realizar sin el consentimiento del banco, y puede ser rechazada por el cliente incluso aunque el banco inicial se preste a concederla e igualar las condiciones de la nueva oferta del cliente, siendo los gastos de cuenta de la nueva entidad, excepto la tasación que deberá aportar el cliente.