Los créditos hipotecarios al 100% son hipotecas que se conceden por lo bancos o las entidades financieras, en las cuales el préstamo concedido es al menos igual al precio de la casa que se va a a comprar y en algunos casos incluso superiores, siendo estas hipotecas al 100% mas gastos.
La característica fundamental es que estas hipotecas permiten financiar y comprar inmuebles con poco ahorro. En muchos casos esto es posible gracias a una tasación por encima que permite la sobrefinanciación, o bien mediante la aportación de otras garantías o avales que permiten llegar a financiar este porcentaje, aportando unos ahorros incluso nulos.
La demanda de estas hipotecas ha ido creciendo a lo largo del periodo de 2020 y posiblemente, a lo largo del 2021, debido al empeoramiento de la situación económica y financiera de este año, dificultando la compra a grupos de personas a los que no les es posible generar ahorro para financiar la vivienda.
Las hipotecas al 100% en la actualidad
El año actual ha tenido un periodo complicado en cuanto a la formalización de hipotecas, abriéndose la mano en algunos casos para hacer números y bajando el porcentaje de financiación en otros perfiles ante la incertidumbre generada.
La recesión obliga a replantear la opción de financiar por encima del 80% con el fin de generar compras y reactivar el mercado inmobiliario, que puede salir muy tocado de la crisis.
En muchos casos es complicado conseguir fondos con una hipoteca al 80% de compra
Si bien la mayoría de las hipotecas firmadas se han movido sobre el 80% de la compra, la financiación al 100% es un producto muy demandado y cada vez más ante los problemas económicos de muchos agentes para generar ahorro, y no solo por los consumidores, sino también por Bancos con el Santander, como la ley Botín , que es partidaria siempre que no asuma mas riesgos y estén cubiertos por el estado o por un seguro, lo que a corto plazo no parece probable.
Muchas entidades aun tienen importantes carteras de activos inmobiliarios de la crisis anterior, por lo que ante la posible bajada de precios por esta nueva crisis, es probable la financiación y las hipotecas al 100% sobre sus activos inmobiliarios.
Se prevé una flexibilización de ciertas condiciones bancarias, siempre que el cliente tenga estabilidad y se encuentre dentro de sectores que no sufran significativamente la pandemia.
En la actualidad se goza de las hipotecas más baratas y ventajosas de la historia, con mayor información y protección e información del consumidor, liberándolo de multitud de gastos que se han trasladado a las entidades financieras, abaratando significativamente la contratación
La importancia del Covid-19 en las peticiones de hipotecas por encima del 80%
La covid 19 ha creado una situación económica de recesión mundial a nivel mundial, en la cual España ha sido uno de los países más afectados de la zona desarrollada a nivel mundial, por lo cual el impacto económico, poco a poco llegara a todos los sectores, incluido el inmobiliario, afectándolo negativamente.
Esta pandemia en muchos hogares ha traído una descapitalización, bajando significativamente los ingresos y tirando de ahorro, por lo que a la hora de adquirir inmuebles, en muchos casos vemos que no se puede aportar el 20% de capital más un 10% de gastos como media, por lo que aumenta la solicitud de financiación de propiedades por encima del 80%.
Los banco tienen grandes intereses en revitalizar el mercado inmobiliario, pues son lo mayores tenedores de inmuebles, debido a la crisis anterior, que no sacaron de golpe buscando no bajar precios por un exceso de oferta y una bajada masiva de precios puede generar graves problemas en sus balances de activos.
Como solicitar una hipoteca al 100%
Debemos tener muy claro la solicitud que vamos a realizar, pues muchas veces no es recomendable asumir dicha responsabilidad. Esto a debido a que se deben tener muchos puntos antes de realizar un contrato de estas características, pues en caso contrario se pueden repetir conductas y problemas de la crisis anterior.
- Negociar con el banco: Se está solicitando un producto que no suele ser comercializado por el banco, por lo que se debe negocias y no tragar con todo lo que pida el banco. Debe ser de interés para ambos. Hay que tener en cuenta que en esto muchos bancos no negocian y solo determinadas entidades hacen excepciones en cuanto al porcentaje de financiación.
- Si bien vamos a financiar el total del valor de la vivienda, debemos asesorarnos correctamente sobre el precio de esta, que este realmente es el de mercado, no pagando y teniendo una hipoteca, sobre un inmueble que tiene menos valor del que vamos a pagar
- Obtener toda la documentación necesaria para comprobar el estado legal del inmueble, posibles cargas urbanísticas, limitaciones administrativas o cargas, limitaciones a la hora de hipotecar, como limitaciones del articulo 28 o 207
- La contratación a asesoramiento de profesionales. Si bien anteriormente todo el mundo resolvía la hipoteca, la inversión más importante en la vida de una persona, él solo, dejándolo todo en manos del banco, cada vez es más normal la contratación de un profesional que negocie e intermedié en la contratación de la hipoteca, consiguiendo hipotecas al 100% o al 100% más gastos, al disponer de más contactos, vías y fuerza de negociación para realizarlos.
Es conveniente dejar la hipoteca en manos de profesionales. Nos guiaran sobre las posibilidades reales
La ley para las hipotecas al 100% en España
El hecho de que las hipotecas al 100% es un riesgo mayor para el banco, esto no puede ni debe mermar los derechos y la protección del consumidor frente a la entidad prestamista.
Si bien en estos préstamos hipotecarios el tipo de interés es superior, acorde al mayor riesgo, la contratación y legislación por la que se rigen son las mismas, con todos lo derechos de la nueva ley LCI.
Los productos combinados serán opcionales, con precios claros y delimitados. La financiación no podrá combinarse con productos opcionales como personales, 2º hipoteca etc.… no como en periodos anteriores. Estando todo supervisado por el Banco de España.
El riesgo que conlleva comprar una casa financiando el 100%
Si bien es muy llamativo y atractivo comprar una vivienda sin hacer una gran inversión, aplazando todo en cómodas cuotas, esto conlleva también riesgos a tener en cuenta:
- El endeudamiento será superior:
Se está financiando más importe, por lo que el endeudamiento será mayor, al ser la cantidad prestada superior y las cuotas mayores.
Debemos tener en cuanto que es complicado que se conceda un préstamo hipotecario si la cuota es superior al 35% de los ingresos, por lo que si se sobrepasa este endeudamiento, sumando el resto de préstamos en vigor, no será una opción
- Bajada de precios del mercado inmobiliario
Un gran problema en la anterior crisis fue que la bajada de precios hizo que muchas propiedades no se pudieran vender al no tener margen por la sobrefinanciación y pérdida de valor de los inmuebles.
Esto llevo a gran cantidad de impagos, pues muchas hipotecas que no se podían pagar, no se podían cancelar por valer los inmuebles menos que la cantidad sobre la que estaban hipotecadas.
Debemos de tener en cuenta la estabilidad laboral y de ingresos antes de realizar este tipo de hipotecas.