El aumento de las ejecuciones hipotecarias en el año pasado creció espectacularmente después de la pandemia, con un crecimiento próximo al 60%.
La ejecución hipotecario es el procedimiento de inicio de actuaciones judiciales para reclamar deudas por impago por la hipoteca, la subasta del bien y la toma de posesión en caso de que en subasta no se puje por él y quedarse en propiedad.
En los años anteriores los procedimientos por ejecución hipotecaria al igual que muchos otros tipos de procedimientos estuvieron parados por la imposibilidad de realizar juicios, lo que creó un tapón que poco a poco se va desatascando.
Esto lleva a que multitud de inmuebles que ha registrado impagos aumenten el activo inmobiliario de los bancos, que son los principales tenedores de hipotecas o de fondos que compran créditos impagados, por lo que aumentan en muchos casos las oportunidades de comprar pisos de bancos a buen precio o cualquier otro activo de inversión inmobiliaria, como ejecuciones hipotecarias en venta, pisos con ocupas en los que aún no se ha tomado posesión y aprovecharse de atractivos descuentos inmobiliarios, realizando una buena inversión.
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Cuando se puede realizar una ejecución hipotecaria
Para que una entidad pueda realizar una ejecución hipotecaria, lo primero que debe de existir es el impago de la hipoteca.
Pero incluso en caso de impago de la hipoteca, este no es automático en el caso de ejecuciones hipotecarias.
En el caso de hipotecas con menos de 15 años, el número de cuotas impagadas antes de realizar el desahucio debe de ser de al menos 18, siendo de 12 cuotas para las hipotecas que estén constituidas más de 15 años.
Esto es un cambio en la ley hipotecaria del 2019, que protege de forma activa al deudor, impidiendo como antes que cada banco considerará de forma diferente en tiempo en que una hipoteca entraba en mora.
Además, con el código de buenas prácticas bancarias, antes de llegar a este proceso las entidades buscan soluciones como carencias, alargar plazos para bajar cuotas antes de entrar en procedimientos de ejecución hipotecario para el caso de consumidores.
Una vez realizada la ejecución hipotecaria y obtenida la propiedad del inmueble, hay que seguir en muchos casos el procedimiento de lanzamiento o desahucio para tomar la posesión del bien.
Sin embargo, los procedimientos de desahucio sólo son un 35% de los procesos de ejecución hipotecaria.
En muchos casos el banco accede a alquileres sociales, la venta del bien incluso con ocupas o no sigue adelante con los procesos de desahucio por la mala prensa para la entidad de estos.
En muchos otros casos el antiguo propietario entrega voluntariamente la posesión del bien al banco, lo cual explica la diferencia entre ejecuciones y desahucios.
Venta de inmuebles bancarios
En la mayoría de los casos de procedimientos de ejecución hipotecaria el inmueble pasa a formar parte de la cartera de fondo de inversión o fondos buitre y de entidades financieras, por lo que sube el stock de estas y se pueden aprovechar oportunidades de inversión inmobiliaria.
Para hacernos una idea de los números, en septiembre del 2021 se produjeron 7.600 desahucios de ejecuciones hipotecarias en España, un 78% más que en septiembre del 2020.