Cuando vamos a comprar una vivienda y visitamos varias entidades bancarias, nos aprendemos de memoria la famosa frase de “financiamos el 80% de compra o de tasación. Siempre el menor de los dos.”
Esto nos lleva a la realidad, si queremos aventurarnos a comprar una propiedad, tendremos que tener un 20% de la vivienda a comprar más los gastos, que varían significativamente dependiendo de la comunidad, más los gastos adicionales y legados a la compra como cualquier actualización, arreglo, pintura, muebles lo que hace que muchos demandantes de vivienda tengan que decantarse por el alquiler, que es países como el nuestro esta visto como tirar el dinero.
Cuanto debo de tener entonces para comprar una vivienda
Esto depende del valor de la vivienda y de la ubicación de la propiedad. Dependiendo de la zona, el ITP pasa del 6% al 10 en casos como Galicia o Cataluña. Además, también hay bonificaciones en función de la edad, precio del inmueble, etc.. Pero por lo general para viviendas de segunda mano están en torno del 10 al 12% en compra.
En casos de obra nueva, al 10% de IVA debemos sumarle el de ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS, que dependiendo de la comunidad, al ser un impuesto delegado a las comunidades autónomas, sería del 0,5 en el caso del País Vasco hasta en 2% en los casos más caros como Cataluña, Andalucía..
A esto debemos sumarle los gastos de notaría de la compra, registro y gestoría y el seguro de hogar obligatorio, por lo que en una comunidad que no sea de las más caras ni de las más baratas tendremos que calcular 2n torno a un 12 % dependiendo del valor de la propiedad.
Al existir ciertos gastos prácticamente fijos, como el registro, aranceles notariales o gestoría, por lo que el porcentaje varía a la alza según baja el precio del inmueble.
Esto es una cantidad, que sumada a la legal, la actualización del piso, pintura, muebles.. es un importante desembolso que muchos jóvenes no tienen y hace que el acceso a la vivienda se retrase en el tiempo, pues estos gastos no son financiables en la hipoteca.
Como optar a una vivienda con pocos ahorros
La financiación al 100% para comprar con pocos ahorros
En la actualidad, algunos bancos ofertan hasta el 100% del valor de compra, bajando el porcentaje según el valor del inmueble. El cambio de porcentaje en función del valor lo que busca es que el cliente aporte una cantidad que ellos estimen importante.
El problema de estos productos es que tienen la limitación de la tasación, que muchas veces no se informa de forma clara.
En principio se publicita el 100% de compra, pero este porcentaje esta condicionado a que no pase del 80 % de tasación, que normalmente es aportada por el banco, por lo que nos encontramos que al final nunca es el porcentaje que nos han dicho. Si bien es cierto, que el cliente tiene la potestad de aportar la tasación, el banco aporta otra que pagan ellos, por lo que pueden escoger la de su empresa tasadora, que en muchos casos es inferior.
Al final, para conseguir el 100%, debemos tener una tasación con un valor superior al 20% de compra, no conociendo las tasadoras capaces de tasar con sobrevaloración y en caso de acertar por casualidad, nos tasara el banco reduciéndolo.
Es por ello que hasta que no se tase y se nos entregue oferta vinculante no es conveniente en casos de solicitar más del 80% de compra, pues la publicidad es muy distinta al producto, y nos podemos pillar los dedos al señalizar casas con una aprobación sin tasación del 80% de la compra.
Al final, las entidades deberían ser claras y explicar el producto ofrecido con toda claridad, pues se dan casos de aprobaciones al 100% con fuertes señales que son inservibles en cuanto al montante del préstamo después de tasar, por lo que es conveniente la intermediación de agentes financieros profesionales.
¿Es posible la financiación 100% más gastos?
En la actualidad estamos consiguiendo desde nuestra empresa la financiación al 100% e incluso la financiación al 100% más gastos. Esto se consigue siempre con aval, con algunas excepciones de perfiles muy excepcionales y siempre financiado e intermediado por agentes financieros profesionales.