En la actualidad, según la recomendación del banco de España, para optar a una compra de vivienda, la recomendación es financiar el menor de los dos valores, el de tasación o el de compra al 80%. Esto significa que el comprador debe de tener y aportar un 20% del precio de la vivienda más los gastos, son en torno a un 10%, pudiendo variar a la alza normalmente según la comunidad autónoma en que se compre el inmueble, siendo Cataluña o Galicia las comunidades con el ITP mayor, al 10%.
Si bien esto es un impedimento para muchas personas, la dificultad varía en función de donde se compre, siendo una cifra más coherente en zonas más rurales con precios inferiores y llegando a ser un serio impedimento en las zonas urbanas importantes, con precios sensiblemente más altos. En la comunidad de Madrid, con precios fácilmente de 250.000 € de Media, esto será unos 75.000 € de ahorro sin problema.
Esta cantidad es muy elevada para muchas clases de personas, que pueden provenir de plusvalías de ventas de viviendas anteriores, pero que es un obstáculo insalvable para muchos y para jóvenes que intentan su primera compra, destinándolos o a seguir viviendo en la casa parental hasta ahorrarlo o que se dirijan a un mercado de alquiler con tal de independizarse, que está por las nubes e impide conseguir el ahorro necesario
Adquirir una vivienda sin ahorro
Ante estos problemas a la hora de comprar una vivienda, las opciones pueden ser diferentes en función del inmueble y del comprador.
La opción de la que más se ha tirado en los últimos años es la opción de compra de pisos de banco, los cuales con tal de soltar lastre y deshacerse de sus activos inmobiliarios y hacer caja, estaban dispuestos a financiar el 100% de la compra, por lo que era una opción aportando solo los gastos de formalización de la compra.
El problema de esta opción es que la oferta cada vez más era limitada y había que ceñirse a los pisos disponibles en ese momento. Además, hay que tener en cuenta que esta fórmula está endureciéndose cada vez más, bajándose la financiación en muchos caso ya al 90% de la compra como máximo, por lo que se incrementa sucesivamente la aportación a realizar cada vez mas
Alquiler con opción a compra: Esta opción depende fundamentalmente del vendedor y de su buena voluntad y ganas de vender a medio plazo. En estos casos, una parte importante del alquiler se destinaba a pago anticipado en caso de ejecutarse la opción de compra, por lo que cada vez que se pagaba el alquiler se aportaba ahorro a la compra. Era una buena opción para aportar fondos y conseguir financiar casi toda la inversión en el momento de la compra
La opción Botin de financiación para jóvenes: La principal valedora de esta opción era la presidenta del Banco Santander, en la que aboga por copiar fórmulas de otros países en los cuales se financia el 95 % de compra, avalado parte de esta financiación por organismos oficiales en caso de impago
La opción de financiación bancaria del 100% de la compra o la financiación 100% más gastos.
Es la opción típica de toda la vida en la cual el banco financiaba la compra en su totalidad o la compra más gastos financiados totalmente por la entidad financiera.
Este es un producto cada vez más en desuso en la banca y más restringido, pero que sigue existiendo, cumpliendo ciertos requisitos.
Para financiar el 100% de la compra aportando los ahorros en necesario tener un aval personal de solvencia al solicitar el préstamo, por lo que ciertas entidades financieras aprueban este tipo de financiación aportando solo los gastos y financiando el total de la propiedad.
En caso de querer financiar al 100% más gastos, aún es posible, pero en estos casos el aval tendrá que ser una propiedad que se hipotecará, distribuyendo la carga hipotecaria normalmente en un porcentaje 70-30%
Estas últimas opciones son complicadas de encontrar y financiar para el público particular, por lo que es recomendable que se realicen por agentes bancarios especializados. Hay que tener en cuenta que cada vez hay menos entidades financieras y una operación mal presentada o denegada nos anula cualquier posibilidad de financiación en esa entidad durante un plazo de al menos 6 meses.