Es muy común, más de lo que se cree, que al comprar pisos sobre plano o por cooperativa, se van aportando las cantidades necesarias y firmadas por contrato, dándose por seguro al final la compra y subrogación del préstamo hipotecario de la promotora, y llegando a la entrega del inmueble, bien por cambios en la situación laboral, o bien por otros motivos, el banco no nos acepte en la subrogación y no se puede acceder a la compra de la casa.
Tradicionalmente, los bancos aceptaban hasta la crisis del 2007, prácticamente todas las subrogaciones de comprador, una vez aportados el 20% de la compra, y posteriormente, tras la quiebra generalizada de gran cantidad de promotoras, preferían subrogarlas a clientes, antes que encontrarse con hipotecas de pisos no vendidos a promotores, que pudieran entrar en suspensión de pagos o procesos concursales. Sin embargo, ante la desaparición de las pequeñas constructoras y promotoras, y habiendo aprendido de los errores anteriores, esto ya no es así, siendo mucho más duros a la hora de aceptar la subrogación.
Si bien por ley, se puede vender y el banco está obligado a aceptar la subrogación, tiene la potestad de pedir la devolución del importe total durante el siguiente mes, por lo cual no es recomendable firmar sin el consentimiento del banco.
Encontrarse con la firma y entrega de la vivienda terminada la construcción y sin opciones de financiación es un grave problema que puede llevar a la perdida de las cantidades aportadas, por lo que es conveniente solucionarlo lo antes posible.
La denegación de la subrogacion de la hipoteca de la casa que vamos a comprar es un duro golpe y una desilusión con solución
Conseguir una hipoteca si deniegan la subrogación del préstamo promotor
Es conveniente saber antes de nada que para conseguir la subrogación es mejor no ampliar la cantidad de préstamo, y en caso de no ser suficiente, aportar más ahorro.
Al comprar una vivienda de obre nueva, además del 20% como norma general de la compra, hay que aportar gastos como un 10% de IVA, el impuesto de AJD, que dependiendo de la comunidad Autónoma, puede ser hasta de un 2%, más los gastos de escritura, registro y gestoría, que varían en función del precio de la compra.
Si realizamos una subrogación con la cantidad estipulada de antemano el recorrido en riesgos es mucho más rápido y sencillo que si queremos realizar una subrogación con ampliación, lo que puede llevar al estudio de un préstamo como totalmente nuevo y que en caso de denegación, ni siquiera sea viable la cantidad inicial.
En estos casos, se debe de ser previsor y aportar la solicitud para la subrogación al menos con 3 meses de anterioridad a la entrega del inmueble, siendo el periodo de contestación máximo normalmente de 1 mes. En caso de que la entidad financiera del promotor no estudie la solicitud de financiación hasta la entrega del inmueble, lo correcto sería buscar la hipoteca por otras entidades financieras, dejándola aprobada y concedida pendiente de formalizar.
Una mala previsión y dejarlo todo a última hora, en una entidad que decida no conceder subrogaciones, como ya ha pasado antes, puede llevar a una incertidumbre y unas necesidad , que nos impedirán buscar la mejor opción en muchos casos, buscando una solución viable desesperada que puede llevar a unos intereses más altos
Como conseguir una hipoteca si me deniegan la subrogación del promotor
Lo principal es tener las cosas claras. Se debe de mirar por los intereses propios y los tiempos irán en función de las necesidades de cada comprador, no de la entidad financiera, que solo mira por los suyos.
Lo conveniente es empezar en serio con el estudio de la financiación con un mínimo de 3 meses de antelación. El tiempo máximo normalmente para la contestación de una operación viable es de máximo un mes. En caso de no recibirla, lo correcto es buscar otras vías de conseguir la hipoteca, dejándonos un plazo de búsqueda de 2 meses aun, lo cual nos da un tiempo considerable de reacción.
En caso de no concederle su hipoteca, un asesor le puede solucionar el problema
Lo coherente en estos casos es la búsqueda y asesoramiento de agentes hipotecarios expertos para la consecución del crédito hipotecario. Hay que tener en cuenta que si una entidad financiera ya está poniendo problemas, no nos contesta o nos ha denegado la operación, quizá haya elementos o características que se nos escapan y que pueden hacer que nos la denieguen en otras entidades, en un momento en el cual no hay un excesivo número de opciones de financiación, por lo que lo correcto para no perder las elevadas aportaciones es asumir un gasto de intermediación financiera y darle un precio a nuestra seguridad, que será muy pequeño en relación al riesgo que se corre
Causas de denegación de la subrogación del promotor y como solucionarlo
Los casos por experiencia pueden ser varios y de la más diversa índole, cada caso tiene solución dependiendo de la entidad financiera, desconociéndose en la mayoría de las escenas por el comprador, pues es muy normal que las entidades no informen sobre los criterios de riesgos sobre sus clientes.
Los casos más usuales son:
- Solicitar una sobrefinanciación. En muchos casos, al tener que hacer frente a IVA, AJD y otros gastos como compra de inmuebles, mudanzas, el comprador solicita importes más elevados a la entidad, siendo esto superior al 80% de compra, lo cual lleva a denegaciones casi automáticas. Normalmente en una subrogación del promotor, a no ser perfiles vips, como funcionarios, trabajadores de grandes empresas, altos directivos. Muchas veces por desconocimiento el comprador anula de esta forma toda opción de subrogarse. Se puede solucionar mediante una petición de un nuevo préstamo a otra entidad, normalmente por medio de un intermediario, pues se solicita con la etiqueta de denegación de la entidad del préstamo promotor.
- Causas que desconocemos: En la mayoría de las ocasiones tener asnef de alguna tarjeta de crédito u una deuda antigua con la entidad, aunque este pagada, es un historial que no suele hacerse público, pero que lleva a denegar por sistema las operaciones, En casos de asnef con otras entidades con pagarlo es suficiente. Si el histórico es con la entidad, lo mejor es buscar una alternativa de financiación.
- Inestabilidad laboral o problemas con la empresa. En muchos casos se procede a aceptar una oferta de trabajo con un puesto mejor u una mayor retribución, pensando que esto es mejor para la hipoteca o sin pensar en ello, solamente en la situación personal. Esto puede llevar a denegación por muchas entidades, aunque no se haya pasado ni un día por el paro, al perder toda la antigüedad. Este supuesto suele ser subsanable aportando avalistas que anulan la incertidumbre del periodo de prueba, poca antigüedad.. Otro caso que puede darse es que al investigar la empresa para la que trabaja el solicitante, se considere en riesgo debido a deudas en Seguridad social Hacienda.. que hacen que la estabilidad que piensa posee el comprador en realidad no exista por posibilidad de quiebra. En este caso, la concesión del préstamo será prácticamente nula.