Qué es y supone el artículo 28 de la ley hipotecaria
En algunas ocasiones, cuando se solicita una nota simple con la intención de comprar una vivienda y ver si el vendedor corresponde con los titulares antes de entregarle la señal, podemos ver que la vivienda está afectada por el artículo 28 de la ley hipotecaria, sin saber que significa esto.
Ante todo ¿Qué es artículo 28 de la ley hipotecaria?
El artículo 28 es una limitación, que como el mismo artículo dice:
“Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.”
El texto de este artículo lo que limita es la venta a terceros durante los dos años siguientes a la posesión, esta tiene limitaciones hasta que transcurren 2 años de la adjudicación.
Este es un artículo que busca la protección de posibles herederos que puedan aparecer en la herencia, pues al no haber herederos directos, puede haber discrepancias entre quienes son los herederos o la aparición de un familiar cercano con derecho a la herencia.
La inclusión de este artículo en la propiedad puede llevar a que todos los asientos posteriores no sean firmes hasta pasados dos años del fallecimiento, por lo que puede traer problemas para la venta o la financiación de la propiedad.
Conseguir una hipoteca con el artículo 28 sobre la finca es mucho más complicado
Solicitar una hipoteca si la propiedad tiene el artículo 28
Cuando se va a comprar una propiedad y se solicita una hipoteca al banco, estando la propiedad afecta por el art 28, trae normalmente problemas y limitaciones.
Es muy común que los bancos denieguen la financiación de las compras sobre fincas afectas a esta cuestión, pues si apareciera un heredero durante los dos años siguientes, la compraventa quedaría anulada y por lo tanto el préstamo se quedaría como una deuda sin estar garantizada como crédito hipotecario, quedando todo el préstamo sin la garantía de la propiedad.
La anulación de la garantía del del préstamo es una limitación que lleva a que la mayoría de las entidades a no conceder el préstamo hipotecario sobre la propiedad y no dar viabilidad a la operación.
Qué pasa si señalizo una propiedad afecta al artículo 28 y no me dan la hipoteca
Dependerá en mucho de cómo se haya redactado el contrato de compraventa entre las partes. Hay que tener en cuenta que el artículo 28 es una limitación sobre la finca y debe de tenerse en cuenta y estipularse en el contrato como limitación que es y con restricciones a la venta y financiación.
En caso de haber entregado una señal y no obtener financiación, sino se ha especificado e informado de la limitación sobre la finca, vulnera la ética y podría solicitarse la devolución de la señal entregada.
Es posible conseguir créditos, aunque la vivienda esté sometida al art 28 de la ley hipotecaria.
Como evitar las limitaciones del art 28 sobre una propiedad
La primera es esperar el plazo de dos años que debe de transcurrir para anular la restricción del artículo.
En caso de venta, si esta no es a crédito, sino en efectivo y sin necesidad de financiación, la limitación no repercute al comprador, por lo que puede hacerse sin problema.
En caso de venta y solicitar una hipoteca bancaria, lo normal es que la mayoría de las entidades pongan problemas, pero en función del importe, el perfil del comprador y el tiempo que se necesite para la finalización del periodo de restricción, la operación puede plantearse según qué casos.