Factores a tener en cuenta antes de dejar señal sobre una propiedad
Cuando se busca una vivienda para adquirirla, una vez que se encuentra una que cumple nuestras expectativas, se plantea la opción de señalizarla y no perderla y que la compra otro, pero esto es algo que en muchos casos lleva a dudas antes de dejar una importante cantidad de dinero, la cual, en caso de surgir algún problema en el caso de la tramitación de la hipoteca, en caso de necesitar financiación, puede perderse.
Dependiendo del perfil de cada cliente, esta puede ser más o menos complicada, lo que lleva a pensar detenidamente el dejar la señal hasta tener asegurada la financiación o correr el riesgo de perder la casa.
Una vez se quiere comprar una propiedad, podemos tener problemas de diversa índole, como tasaciones bajas, los metros registrales son menores a los de la vivienda y no se tasan, eliminación de cargas previas, características de la vivienda que hacen que los bancos no la financien, ahorro insuficiente o el banco no conceda el préstamo por un histórico desfavorable.
Para evitar todos estos problemas, es recomendable el asesoramiento previo de un profesional que examine la viabilidad de nuestro caso, antes de dar una señal
Es posible que surjan problemas con la hipoteca con un estudio previo del banco por desconocer múltiples factores
¿Porque nuestro banco muchas veces no es fiable a la hora de solicitar una hipoteca?
La mayoría de las veces, el comprador está asesorado erróneamente por su banco o se fía de que le han dicho que no preocupe, que no tendrá ningún problema y se lanza directamente a la compra.
Los bancos están cada vez más despersonalizados y se conoce cada vez menos a los clientes. Además, el problema surge en clientes que no cumplen a veces criterios estrictos, como un 30% de la inversión y una estabilidad importante.
Otro problema surge en que las entidades no suelen tener asesores hipotecarios especializados, la persona que hace hipotecas, igual te hace un seguro, un leasing o un fondo de inversión y no se puede estar especializado en todo.
No es extraño que buenos clientes se encuentren con problemas como una tasación baja en un 20% o 30% por debajo del precio de compra y tenga problemas quien no debería tenerlo, esto es debido a que en muchos casos los gestores bancarios desconocen las tasadoras buenas de cada zona o no informan que no financian fincas con art 28 0 207
Me deniegan la hipoteca después de tasar
Las entidades muchas veces no explican bien sus productos y no son claros en cuanto a las limitaciones a la hora de explicar las condiciones de un préstamo hipotecario y las contraindicaciones de sus ofertas.
En muchos casos, al hacer un estudio previo, la entidad financiera nos da un importe de préstamo en función de los ingresos, pero no explican que este está limitado por la tasación o el precio de compra, por lo que es muy corriente que si el banco estima viable un préstamo por ingresos de 200.000 €, se busquen casas por dicho importe aportando solo los gastos o de 180.000 € pensando que no tendrán problemas, cuando estos estudios están realizados para hipotecas al 80% y con un préstamo de 200.000 €. se debería aportar un 30% más, o solicitar un tipo especial de hipoteca, que muchas entidades no conceden que es una hipoteca al 100% de compra.
En otros casos, como se está dando mucho últimamente, por la famosa cláusula Covid, una persona con un ahorro del 25-30%, se está quedando corto de ahorro, al salir las tasaciones por debajo del precio de compra hasta un 20% y solicitando un 80% de la compra, en algunos casos se va al 100% de la tasación, por lo que el préstamo con un buen perfil, sale denegado después de tasar.
Asesoramiento personalizado y estudio juridico profesional de su caso antes de dar una señal sin compromiso
Hipotecas al 100 o 100% más gastos
En los casos en los que la hipoteca se sale de los cauces comunes, como una hipoteca por encima del 80% de la compraventa, al 100% de compra o intentar financiar el 100% más gastos de la casa, es conveniente siempre tener aprobada la hipoteca antes de dejar señal alguna.
Las hipotecas al 100 de compra es un producto que la mayoría de las entidades financieras ya no realizan y no es fácil de conseguir, por lo que la intermediación de un bróker hipotecario y la aprobación previa, es recomendable antes de dar una señal si esta no está condicionada al préstamo hipotecario
Una mala tasación puede llevar a que la hipoteca se transforme en una hipoteca al 100 de tasación, algo que casi nadie financia
Hipotecas con problemas de tasación
Existen otros casos, en los que lo que problemas es la finca que se quiere adquirir y el cliente no es consciente de ello.
En muchas ocasiones, el problema es la vivienda a comprar y esto en muchos casos es desconocido por el comprador y trae problemas con asesoría jurídica de los bancos como si procede de herencias indocumentadas o de familiares no directos o una inmatriculación reciente.
En otros casos, el inmueble puede tener factores que harán bajar sustancialmente la tasación, por lo que será inferior al precio de mercado, estos pueden ser:
- Haber sido construido de acuerdo a la legalidad en el momento de la construcción, pero estar fuera de la normativa urbanística actual, lo cual crea limitaciones
- Tener más metros de los que están registrados en el registro de la propiedad, lo cual hace que no se tengan en cuenta para la tasación los excedentes y no se tome en consideración parte de la vivienda.
- Haber construido altillos o segundas plantas que no se toman en cuenta
Todos estos problemas pueden ser evaluados y analizados de cara a la tasación y plantear la tasación y la operación sobre un porcentaje superior al 80% o al 100% más gastos y dar viabilidad antes de dejar una señal que puede perderse por desconocimiento.