Que saber al comprar y financiar su vivienda

 

Todo el mundo va a comprar o va a querer comprar un inmueble a lo largo de su vida, y en la mayoría de los casos financiar esta compra, con préstamos a plazos de hasta 30 años y en algunos casos  se han concedido hipotecas de hasta 50 años, por lo que es conveniente que esta operación nos la lleve un profesional que vele por nuestros intereses, pues la mayor inversión que se va a realizar a lo largo de toda la vida, pero en caso de hacerlo el propio comprador y solicitante de hipoteca, es conveniente tener al menos claro constancia de algunos temas

El banco no concede la cantidad que se  solicita sin más

Es importante saber que independientemente de la posición económica que se tenga o los ingresos con lo que se cuente mes a mes, el banco no concederá la cantidad que se solicita sino está en función de ciertos parámetros.

 

Es usual ver solicitudes en la cuales se solicitan para la compra e impuestos del inmueble, y además, pedir financiación también para la reforma y compra de muebles, financiando toda la inversión. Esto ya es una quimera, independientemente de las garantías que se puedan aportar.

La mayoría de los bancos solo financian la compra al 80% del precio de compra, pudiendo llegar en según cada caso y cliente hasta el 90% del precio de compra, siempre que este no sea inferior al 80% del valor de la tasación. Esto lleva a que se deba realizar una tasación superior sensiblemente al  valor de compra, por lo que es necesario el conocimiento de una entidad tasadora que realice una buena tasación.

La financiación al 100% o 100% más gastos de una vivienda es posible mediante la intervención de intermediarios profesionales, pero es muy complicado de conseguir para el cliente inexperto al nivel de calle y sin contactos previos y conocimiento a la hora de solicitar su primera y en muchos casos única hipoteca, por lo que es complicado que lo consiga.

Es muy común el desconocimiento del usuario, que piensa que le van a conceder lo que quiera, porque puede pagar la cuota resultante, o porque se lo ha dicho su banco, sin nada firmado, ignorando las limitaciones que se establecen para la concesión de hipotecas, por lo que en muchas ocasiones esto lleva a la perdida de arras y la desilusión de pérdida del inmueble que se quería adquirir

La compra de una vivienda lleva un sobrecoste de impuestos

Cuando se miran precios sobre un inmueble, se mira y se tiene en cuenta el precio que pone de venta los vendedores o los inmobiliarios y se hacen las cuentas sobre este, lo cual es un engaño y un problema en muchos casos.

Hay que tener en cuenta que hay que hacer frente a unos impuestos y gastos que toda compra lleva aparejada. Además, si bien en la actualidad muchas entidades están haciendo frente a pagar la escritura de propiedad si se solicita financiación, esto puede llevar a gastos adicionales, como seguros obligatorios, tasación, comisión de apertura o parte de los gastos de préstamo.

 

Es conveniente saber que al comprar una vivienda ya sea de primera mano o usada, hay que pagar unos impuestos que van desde el 6% en el mejor de los casos hasta el 10 en los peores, lo cual suma una parte importante a la operación.

El pago de los impuestos de ITP tiene un periodo de pago de 30 días, y en caso de no realizarlo en ese periodo, tiene una sanción y gastos de demora. Además, se deberá hacer frente a la escritura de compra o parte de ella, si se hace según ley y los gastos de Registro de la propiedad por inscribir la vivienda a nombre del nuevo propietario.

Perder las arras de un piso

Normalmente, al comprar un piso se hace una reserva y se firma un contrato de arras para evitar perder el inmueble mientras se consigue la liquidez o la financiación para el pago y escrituración de la vivienda.

Según el código civil, las arras sino se llega a un acuerdo alternativo están estipuladas como un 10% del precio de compra, por lo que la cantidad a entregar es importante y hay que tener en cuenta varias cuestiones antes de entregarlas:

1. El plazo. Un incumplimiento de plazo, puede llevar a perder las arras o a tener que devolverlas el vendedor dobladas, por lo que es conveniente alargar el plazo para evitar problemas. Hoy por hoy es muy complicado conseguir y firmar una hipoteca de 45 días, por lo que hay que poner más plazo si se necesita financiación. Por su parte el vendedor, si se va a mudar o quedarse vacío de inquilinos el inmueble antes de ese plazo, es conveniente asegurarse de ello, pues el incumplimiento de poder entregar el inmueble, llevaría a la devolución de arras dobles al comprador
2. Las cargas. Es conveniente el estudio del estado del piso antes de su señalización. Es muy común encontrarse pisos cuya venta está restringida por hipotecas superiores a su precio, que el vendedor no puede cancelar, permisos necesarios por ser VPO, tanteos de retracto, suelos cedidos por administraciones públicas, actuaciones judiciales que no permitan su venta como intereses de menores.. lo cual hace necesario un estudio previo por profesionales.
3. Una correcta redacción del contrato de arras, teniendo en cuenta todas las circunstancias posibles del inmueble que puedan ser problemáticas y confirmando la titularidad y las posibilidades de venta de los apoderados si es una sociedad

Además de esto pueden darse otros problemas como deudas con terceros, comunidad de propietarios, ayuntamientos, afecciones que pueden recaer sobre el inmueble, etc

Los problemas que se pueden encontrar son muchas diversas, discrepancias entre metros catastrales y registrales, discrepancias de todo tipo inmatriculaciones o propietarios con el artículo 207…por lo que es conveniente el asesoramiento de un profesional en la inversión más importante de toda la vida.

Las entidades bancarias son aunque no se vea así la parte contraria, que quiere rentabilizar su inversión en el deudor, intentando incrementar el tipo de interés lo máximo posible y en la mayoría de los casos, igual hacen un fondo de inversión, que un plan de pensiones o un préstamo, por lo que se les escapa gran parte de la situación jurídica y financiera a la hora de solicitar una hipoteca, y  los gestores miraran primero por la entidad que les paga y posteriormente por el cliente, algo que hay que tener muy en cuenta.