El banco me ha denegado la hipoteca
En muchos casos, al solicitar un préstamo hipotecario, el banco solicita la documentación pertinente, sin poner ningún problema a la presentación y después de comentarnos que se ve bien y que es viable, no solicitan tasar.
Al ser un trámite que llega ligado un gasto y haber presentado previamente la documentación, se suele dar por hecho que la hipoteca es viable, para encontrarnos después de tasar que esto no sea así.
Lo correcto es no tasar hasta estar seguros que la operación está aprobada, condicionada a su valor de tasación.
Sin embargo, esto es algo que cada vez es más complicado, pues muchas entidades para estudiar la operación, solicitan una tasación homologada, con el fin de realizar estudio de forma completa.
Esta forma de estudiar la hipoteca es una clara desventaja por el solicitante, pues lleva a realizar un gasto sin ser consciente que puede ser que este puede que no valga para nada, si su perfil no es el idóneo para la entidad.
Si desconoce todo sobre las tasadoras, nosotros no. Consultenos.
¿El problema es la tasación o mi perfil financiero?
Al denegarse una operación, tampoco hay que ponerse nerviosos, pero debemos de ser conscientes cuál es el problema para saber si tiene solución.
Por estas causas, es por lo que no es conveniente dar una señal hasta no tener una seguridad de que el préstamo será concedido. Esto en la actualidad es complicado, pues los pisos se venden muy rápidos si están a un precio razonable y lleva a que el tiempo de solicitud sea mayor que el de venta de muchos inmuebles.
Con la nueva normativa en ley hipotecaria, las entidades financieras están obligadas cuando deniegan una hipoteca a explicar los motivos por escrito si el cliente lo solicita.
En muchos casos, el producto solicitado por el cliente ni siquiera está ofertado por la entidad, como compras de casas financiando el 100%, reunificación de deudas o préstamos con asnef, préstamos a jubilados.
En estos casos, lo más lógico es la consulta de la viabilidad a brókers hipotecarios que puedan aclarar en el momento la viabilidad de la operación, mediante los contactos que tengan por las diferentes entidades.
Sin embargo, el problema en muchos casos, es la tasación o la propiedad en sí.
Una tasación puede ser muy inferior a precio de la propiedad, por lo que los ahorros a aportar se pueden quedar cortos y ser insuficientes.
En otros casos, sin embargo, la tasación deja de manifiesto problemas de la finca que desconocía el comprador, como no ajustarse a la normativa vigente, tener expedientes sancionadores en el ayuntamiento, etc. que hacen que el préstamo no sea viable o el banco se abstenga de hipotecar la propiedad por motivos legales.
Estos casos hasta hace bien poco eran comunes por el famoso art 28 de la ley hipotecaria recientemente derogado o el 207 de las nuevas matriculaciones de las fincas
Problemas de la tasación
Después de tasar una vivienda y que la tasación anule el préstamo y la entidad decida no conceder la financiación, puede ser por muchos motivos, cada uno diferente:
- Valor bajo de la tasación:
Es común pensar que el valor de tasación al menos será en la mayoría de los casos al menos igual o mayor al precio de venta, por lo que un 20% de ahorro más los gastos debería ser suficiente para la compra del inmueble.
Sin embargo, en ciertos casos, como áticos donde no se valoran las terrazas, inmuebles altos de precio o la famosa cláusula COVID que introducen muchas tasadoras, las tasaciones se quedan bajas e imposibilitan la tasación.
En otros casos, se esperan tasaciones altas para poder acceder a financiaciones por encima del 80%, pero el fallo del valor esperado de la tasación lo imposibilita.
- Condicionantes de la tasación.
La tasación puede revelar problemas del inmueble, como no cumplir con la legislación urbanística actual, por lo que su valor se reduce de forma sustancial
En otros casos, puede que parte de la urbanización no lo cumpla, zonas comunes u otros problemas que afectan a su valor, como tener que agrupar fincas.
- El banco no me acepta la tasación
Tiene que aceptar el banco cualquier tasación siempre que este homologada por el banco de España. Pero pueden darse y se dan casos en los que la tasadora que la tasación aportada no es bien vista por la entidad bancaria.
En estos casos el banco es libre de solicitar otra tasación con cargo a su cuenta, en la cual se cimentaría el préstamo y no en la aportada por el cliente.
- No se tasan todos los metros de la vivienda. Un exceso de metros en la vivienda, en los cuales más del 5% no se puede tomar en cuenta, no tendrán repercusión en el valor de la tasación, pero si en el precio de venta, por lo que puede pasar que esta sea inferior al precio de venta.