La ley de crédito hipotecario del 2019
La reforma del crédito hipotecario que se materializo en la ley de crédito inmobiliario de 2019 acaba de cumplir 2 años desde que entró en vigor. Esta ley buscaba aumentar la transparencia en la firma del crédito, aumento a responsabilidad de los notarios frente a la firma, claridad, comprensión y transparencia y exigió cumplir ciertos mínimos de información y profesionalidad a toda aquella persona involucrada en la tramitación y formalización de un crédito hipotecario.
Uno de los cambios más importantes de cara al consumidor de la nueva ley hipotecaria, es la obligación de acudir dos veces al notario en vez de una sola para la firma de la hipoteca y. la obligación de entregar al menos 10 días antes toda la documentación de la hipoteca para su estudio y análisis antes de la escritura de préstamo en el caso de particulares. Para los préstamos a empresas, la nueva ley no afecta a los créditos de personas jurídicas.
Una vez entregada toda la documentación, se acude a notaría para elevar un acta pública de transparencia, donde el notario levanta acta de que se ha facilitado toda la información, se ha asesorado al solicitante y este está de acuerdo o desacuerdo con la documentación aportada por la entidad prestamista.
El cambio de la ley obliga a entregar con un mínimo de 10 días toda la documentación de prestamo al cliente para su estudio
Principales cambios al firmar una hipoteca
Se ha introducido la bonificación en casi todos los productos. Según esto los bancos ya no pueden obligar a la contratación de lo comúnmente conocida como venta cruzada o productos vinculados a la hipoteca como seguros o tarjetas de forma obligatoria, sino que estos serán opcionales y se debe especificar la penalización en caso de que el cliente desista de su contratación.
Otro de los cambios es la obligación de acudir 2 veces a notaría, el asesoramiento notarial obligatorio sin coste y los diez días de reflexión antes de firmar el préstamo desde que se entrega toda la documentación.
Amortizaciones anticipadas en la hipoteca
Estas quedan muy claras los tipos máximos en los préstamos hipotecarios, tanto en el caso de tipos fijos como variables.
Las amortizaciones anticipadas son el pago del préstamo por adelantado eliminados en ese caso parte de los intereses a devolver y permitiendo así la bajada de tiempo de amortización o bien de cuota de préstamo, pudiendo el cliente elegir entre ambas opciones.
En el caso préstamos a tipo fijo, los más usuales a día de hoy ante los bajos precios ofertados por las entidades bancarias por lo reducido del Euribor, se podrá cobrar un máximo del 2% los primeros 10 años y 1,5% el resto.
En el caso de tipos variables, el banco puede elegir entre 0,25% los 3 primeros años o 0,15% los 5 primeros años
La importancia de la tasación
Con esta ley, el valor de tasación será siempre el de subasta, cuando antes no tenían por qué coincidir en muchos casos.
Esto lleva a que en caso de ejecución de la hipoteca por impago o cualquier otra causa, se hace más difícil que el cliente siga debiendo dinero por un valor de subasta inferior al de tasación del inmueble, evitando que la deuda se desplace hacia otros bienes del patrimonio del prestatario
Cuanto más alta sea la tasación, más alta será la salida en subasta judicial en caso de impago, favoreciendo al prestatario para evitar deudas.
Consecuencias de no pagar la hipoteca
Estas también cambian con el cambio de la ley, buscando que el cliente tenga una mayor seguridad y no se pueda empezar una ejecución hipotecaria a las primeras de cambio.
Los intereses de demora quedan fijados con un máximo y es del 3% además de los intereses que tuviera el préstamo.
En cuanto al vencimiento anticipado, este se fija unos mínimos para poder hacerse, como el impago de 12 cuotas o el 3% del capital prestado si es en la primera mitad del periodo de amortización o bien 15 cuotas o el 7% del capital prestado en la segunda mitad del plazo.
Formación de los gestores hipotecarios.
Además, con la nueva ley, todo intermediario, bróker o gestor bancario que participe en la intermediación o formalización de la hipoteca, debe de demostrar unos conocimientos mínimos en unas pruebas que exige el Banco de España para ejercer la actividad hipotecaria