La rentabilidad de la inversión hipotecaria
Ante los bajos rendimientos ofrecidos por los bancos la inversión en ladrillo ha sido una de las alternativas más usuales de muchos pequeños inversores y particulares para obtener un rendimiento superior en el mercado inmobiliario, bien mediante el alquiler o la compra y reforma de inmuebles para posteriormente venderlos con un beneficio.
Sin embargo, los altos precios de los inmuebles en zonas como Madrid y Barcelona, haciendo cada vez más complicado encontrar la oportunidad, y la inseguridad jurídica ante problemas como el impago de inquilinos y la ocupación, ha llevado a que esta opción sea también desechada por muchos agentes, lo cual lleva a que el alquiler esté pasando por un periodo de constantes subida y escasez.
La innovación del mercado ha llevado a nuevas propuestas, como el mercado de nudas propiedades como inversión a largo plazo o la compra por multitud de inversores, aportando pequeñas cantidades, en plataformas como housers.
Otra opción muy poco explorada por el momento en inversión inmobiliaria, es la compra de créditos en ejecución a las entidades bancarias.
Esta opción da la oportunidad de obtener rentabilidad financiera asegurada por la garantía que avala la hipoteca. La inversión hipotecaria en créditos hipotecarios impagados pueden llevar a rentabilidades a medio plazo superiores al 10% anual y en muchos casos a adjudicarse propiedades con una inversión por debajo del 50% del valor de mercado.
Aunque no lo parezca, con una buena gestión, la inversión hipotecaria es segura y rentable.
Casos de inversión hipotecaria en créditos impagados
En la compra de créditos impagados, hay que tener en cuenta que el tiempo suele rondar los dos años, más en muchos casos dependiendo del juzgado y del estado de procedimiento y que este puede aumentar. Por lo tanto no es una inversión, que indiferentemente de la seguridad jurídica, deba hacerse con liquidez o fondos no susceptibles de ser requeridos para su utilización en el corto plazo, sino que hay que tomarla como un plan de pensiones o fondos no recuperables de forma inmediata.
El hecho de comprar un crédito impagado no es una garantía de inversión, independientemente de la deuda, pues hay que tener en cuenta el valor del bien que lo avala y los problemas que puede acarrear cada crédito.
La inversión en este tipo de activos puede ser muy acertada, pero hay que tener en cuenta casos como el tiempo, el valor efectivo del bien, la comunidad en la que está enclavada, gastos asociados o posibilidades de enervación, así como los gastos aparejados y el préstamo que se firmó en su día.
Para tener estos condicionantes en cuenta, es conveniente hasta controlar el producto con un asesoramiento individualizado y contar con expertos para efectuar todo el proceso hasta la posesión
Inversión hipotecaria como inversión financiera
Comprar créditos en ejecución judicial no terminan siempre como una operación inmobiliaria, sino que en muchos casos es simplemente una operación financiera que puede traer un beneficio económico, pero no inmobiliario.
En casos de inmueble en los cuales la deuda es sensiblemente inferior al valor del bien, no teniendo deudas adicionales como cargas que impidan la venta del inmueble, la operación puede ser rápida y sin peligro.
Inmuebles con valores de 400.000 y con hipotecas por importes por debajo del 50% sin otras cargas relevantes, lo normal es su venta extrajudicial por los deudores y la cancelación de las cargas, obteniendo el deudor un remanente y el inversor una rentabilidad, al comprar está operación por un precio inferior al de la deuda, que lleva a obtener este descuento sobre la carga hipotecaria como un beneficio, además del que sigue generando hasta el pago
Inversión hipotecaria como inversión inmobiliaria
En otros casos, la inversión en créditos en ejecución judicial solo pueden terminar con la adjudicación y posesión del inmueble.
En multitud de casos la deuda es muy alta en relación al bien o incluso superior, por lo que el acreedor se lo adjudica en la subasta sin ningún problema.
Existen casos en los cuales hay cargas posteriores que impiden la venta al propietario, si la suma de todas estas cargas son superiores al valor del bien y hace que sea imposible la total cancelación de las cargas y el deudor no puede realizar la venta.
Estos casos son fáciles de discernir y por lo tanto, la certeza de que se entra comprando un bien a futuro es clara, obteniendo un activo que posteriormente se puede hacer liquidez mediante la venta posterior.