Las inversiones en ladrillo en tiempos de crisis en los cuales existe una gran incertidumbre sobre la situación económica general es una de las que más se revitalizan en tiempos de crisis, debido a las oportunidades inmobiliarias que florecen y la incertidumbre que se instala en otro tipo de inversiones, como la bolsa.
El ladrillo está caracterizado como una de las inversiones más rentables y con menor riesgo, con la opción de además de poder obtener una plusvalía por su venta, si esta no es muy rentable, la opción de conseguir también una rentabilidad vía alquiler del inmueble.
En periodos de crisis e impagos, uno de los atractivos más buscados son las oportunidades de bancos, opciones de subasta, oportunidades judiciales de cesiones de remate, pisos con ocupas, etc…
En todas estas opciones, para el inversor con paciencia, pueden existir grandes oportunidades de inversión en distintas opciones, con mayor rentabilidad según aumenta el tiempo de espera o el riesgo.
Distintas oportunidades de inversión en activos inmobiliarios de bancos
En los juzgados existen importantes oportunidades de inversión
Oportunidades judiciales:
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Subastas judiciales:
En estos casos es un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria o deuda civil, por el cual se está al final del procedimiento y se pone a subasta el activo, el cual se lo adjudicara el mejor postor de la subasta.
En estos casos se pueden encontrar opciones con un importante descuento, en un periodo más corto de tiempo, en el cual solo nos quedara la toma de posesión del activo una vez pagado el precio de la subasta y adjudicado el bien.
En las subastas judiciales existe un mínimo de oferta para la puja y la propiedad pasara a ser automática, con todos los derechos ligados al bien, cobro del alquiler, solicitar posesión del bien, etc.
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Compra de derechos sobre el bien y ejecución de esos derechos:
En estos casos se compran cargas o derechos sobre el inmueble, como hipotecas en vigor al corriente de pagos o no. En caso de estar al día, todas las cuotas del préstamo deberán ser pagadas al nuevo comprador, junto con los intereses y capital.
En el caso de hipotecas que no están al día o que ya están en ejecución judicial, se vende el préstamo y el nuevo comprador sigue con la ejecución judicial hasta tomar la posesión del bien hipotecado.
En estos casos, dependerá del tiempo que lleva en vigor el procedimiento, pudiendo durar uno o dos años.
La rentabilidad de estas operaciones es mayor al ser una inversión a largo plazo y la diferencia entre la compra y el bien será mayor, al necesitarse una cantidad de tiempo mayor.
La inversión en créditos hipotecarios es completamente viable y segura, al ser la ley hipotecaria clara y transparente en cuanto a actos y procedimientos a realizar
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Cesiones de remate:
En estos casos ya se ha realizado la subasta y solo queda adjudicarse el bien, mediante petición al juzgado. La cesión de remate es la venta del derecho de adjudicación y propiedad del bien mediante el titulo judicial, a un tercero por medio del solicitante de subasta. Es completamente seguro y solo quedaría la toma de posesión del bien una vez adjudicado
Pisos de bancos
La rentabilidad es mayor en ciertas inversiones inmobiliarias
En estos casos, son pisos ya adjudicados a los bancos con problemas o no, que se irán dilucidando en cada caso a la hora de solicitar información del activo. Normalmente se venden a precios inferiores a los de mercado o se financia un importe mayor por la entidad propietaria, con el fin de obtener liquidez y no tener fondos en stand-by, pueden darse varios casos, desde el piso normal de compra para un particular como los siguientes casos:
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Pisos con ocupas
. Son pisos en los cuales el banco ya legalmente es el propietario, pero no ha tomado posesión del inmueble, por diferentes opciones, como que se hayan introducido ocupas en el inmueble y estén pendientes de levantamiento, que los anteriores propietarios no hayan sido desahuciados, que estén alquilados con inquilinos que no pagan, etc. En estos casos, solo hay que solicitar el desahucio exprés, que si en si se califica como exprés, no es así, y suele tardar periodos de 6-7 meses en la actualidad en Madrid
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Lotes de pisos:
En estos casos, grandes inversores o fondos de inversión, compran lotes de pisos con fuertes descuentos, alquilados, ocupados o no. Las entidades financieras o fondos de inversión, al deshacerse de gran parte de activos, pueden llegar a descuentos muy importantes, en función de que estos activos estén ocupados, alquilados, con alquiler en vigor o no, renta antigua, estado de conservación..En estos casos, al no poder examinarse claramente el activo, al no poder visitar los inmuebles con ocupas, alquilados sin atender al arrendamiento. Se compran a ciegas con descuentos nada desdeñables, siendo inversiones a largo plazo
Subastas notariales
Las oportunidades son las mismas que en el caso de las subastas judiciales, solo que con la sobrecargas de los juzgados, se ha incluido con las reformas de la ley hipotecaria estas formas de agilizar el proceso, con tiempos inferiores a las subastas judiciales, solo que mediante el procedimiento notarial.