Siguiendo con el post anterior vamos a seguir explicando términos y procesos básicos que se deben de saber antes de solicitar una hipoteca, lo cual no dará una opinión más formada y segura de los que el Banco nos está concediendo, de si es mejor o peor que en otras entidades y ofertas y una idea más acertada de si tenemos probabilidad de conseguir una hipoteca.
¿Qué es el asnef?
El asnef nos impide acceder a financiación
Debemos saber que independientemente de unos ingresos elevados o una elevada estabilidad laboral y personal, en caso de solicitar un crédito hipotecario o personal solicitando todos los requisitos económicos solicitados por la entidad financiera, si el solicitante está incluido en asnef, no se concederá el préstamo.
Es asnef como comúnmente se conoce a los distintos listados de morosidad, los cuales pueden ser Badexcug, Equifax, Cirbe, etc en los cuales se incluyen las deudas o impagos con terceros. Si el solicitante de una hipoteca está incluido en asnef, la concesión de un préstamo hipotecario con asnef será imposible en una entidad bancaria tradicional será prácticamente imposible.
En caso de querer solicitar un préstamo se tendrá la opción de pagar previamente las deudas u optar el solicitar financiación por otras vías diferentes, más complicadas pero no imposibles.
La diferencia entre el TIN y el TAE
Cuando solicitamos o firmamos una hipoteca nos informaran de un tipo de interés al que vamos a firmar, después nos informaran del tipo de interés efectivo que vamos a tener tanto el primer año como el resto , y normalmente no coincide ninguno de los tres, siendo cada uno diferente y no coincidiendo el efectivo normalmente con el que nos habían vendido en la comercialización de la hipoteca, sin saber a qué se debe.
Normalmente, el tipo de interés de la publicidad y el que nos comercializan al ofrecernos la hipoteca es el TIN, que es el tipo de interés nominal. Este es el tipo de interés no compuesto que se toma como referencia mes a mes. Con este tipo de interés se obtendrá el tipo de interés compuesto, que es el TIN tomándose en cuenta también la deuda generada por los intereses de años posteriores o el rendimiento generado también por intereses capitalizados en caso de productos de ahorro. Si a este tipo de interés compuesto les sumamos comisiones como la de apertura u otros gastos imputables, obtendremos un tipo de interés mas alto que será el real pues aglutinara todos los gastos generados y este es el TAE
Un bajo TIN puede ser un gancho o engaño si la hipoteca tiene altos gastos asociados, por lo que nos daría un alto TAE, que el tipo de interés efectivo que vamos a pagar
¿Qué es la tasación?
La correcta tasación de una vivienda nos permite acceder a una hipoteca
La tasación es la valoración realizada por una entidad validada por el Banco de España, realizada por un técnico independiente a valores de mercado normalmente para esa entidad.
En esta valoración se tendrán en cuenta los criterios legales, de reposición y urbanísticos, además de la tendencia de mercado en la valoración de dicho bien.
La tasación según la normativa debe de ser aceptada por cualquier entidad siempre que este validada por el Banco de España. Esto en la práctica no esa así, pues determinadas entidades no son admitidas por algunos bancos y solicitan una segunda tasación que paga el banco, liberándose de aceptar la solicitada por el cliente.
La tasación es necesaria para conseguir el préstamo, es el valor legal de referencia de la subasta en caso de impago y en función de esa valoración, se conocerá como máximo hasta el 80% de la tasación en el mayor de los casos.
No se puede conceder actualmente ningún préstamo hipotecario sin una tasación y esta delimitara las opciones de financiación en cuanto al importe.
¿Qué es la clausula suelo de interés o techo?
El suelo de interés o suelo de la hipoteca es un tipo de interés mínimo que las entidades incluían en la hipoteca, mediante el cual era el mínimo a pagar independientemente de que el tipo de referencia más el diferencial fuera menor, por lo cual solo se tenía en cuenta si la suma y el tipo de interés efectivo era superior y perjudicaba al cliente y en caso de bajadas importantes por la reducción del Euribor, el cliente no se veía beneficiado y solo se reducía hasta el suelo, teniendo una sobre ganancia el banco.
Esto no era legal y los bancos están perdiendo todos los juicios por la clausula suelo.
El caso de techos era lo contrario, en este caso se establecía un limite máximo a pagar en caso de que subieran mucho los tipos de interés, pero suele ser ficticio y tan elevado que no llega a utilizarse como la clausula suelo, oscilando normalmente entre el 9 y el 12%.
Según las clausulas de la hipoteca, nos pueden perjudicar mas que beneficiar
¿Euribor o IRPH?
Estos son los dos principales índices de referencia, siendo el Euribor el mas popular y referenciado y encontrándonos con múltiples demandas en las hipotecas referenciadas al IRPH solicitando la devolución.
El Euribor es el tipo de interés fijado por el banco de España, que en estos momentos es incluso negativo, por lo que todas las hipotecas referenciadas a este índice serán relativamente bajas en la actualidad.