En los últimos tiempos, raro es el mes que no nos desayunamos con la noticia de una fusión o posible fusión bancaria, Bankia- Caixabank, Unicaja- Liberbank, Sabadell-BBVA,.. lo cual hace que se reducen los bancos tradicionales, por lo que en un primer momento puede ser una bajada de competitividad en cuanto a menos entidades en el sector financiero y por lo tanto menos opciones a la hora de conceder y solicitar una hipoteca.
En principio, aunque esta competencia ha bajado de forma espectacular desde la anterior crisis, estamos viviendo uno de los periodos más baratos de hipotecas, fundamentalmente al bajo Euribor actual pues e aunque los diferenciales han llegado a estar más bajos que los actuales, el índice de referencia en términos negativos y los bajos tipos de las hipotecas a tipo fijo son los que nos han llevado a los créditos hipotecarios más competitivos de la historia.
Las nuevas hipotecas serán cada vez mas online
Sin embargo el futuro es incierto, pues si bien la competencia tradicional no hace sino bajar, aparecen nuevos bancos online y aplicaciones o futuras entidades con tendencia a convertirse en agentes financieros, como el grupo Renault, Orange o numerosas Fintech, que si bien a día de hoy no entran a facilitar hipotecas, centrándose en depósitos, microcréditos o tarjetas de crédito, no es descartable en un entorno cada vez mas cambiante.
Los cambios en las hipotecas actuales respecto a las anteriores
En cuanto a las diferencias en las hipotecas actuales en cuestión a sus predecesoras, hay que tener en cuenta que han cambiado varios factores, que las hacen muy diferentes, más restrictivas y más baratas. Estas principalmente son:
- Una menor financiación en cuanto a la compra. Si bien anteriormente el 100% mas gastos e incluso mas era muy habitual en muchas hipotecas, esto se ha reducido notablemente. Es muy complicado conseguir la financiación y compra de una vivienda sin aportar ahorro, aunque es una opción que aun hoy y de una forma mas restringida, siguen ofertando algunas entidades , llegando otras solo al 90% sin aval y muchas a un máximo del 80%, reduciendo los bancos su nivel de riesgo
- Las vinculación de las hipotecas esta claramente definida en las escrituras, quedando claramente diferenciadas las penalizaciones o bonificaciones en función de contratación de servicios accesorios, como domiciliación de ingresos, seguros de vidas, planes de pensiones, etc. Esto lleva a que no exista obligación de contratación como existían anteriormente y se pueda elegir si contratar productos y saber cuanto nos penalizarían por no hacerlo.
- Opciones de tipo fijo a plazos mas largos e iguales a las tipo variable, a unos precios que eran impensables hace bien poco. Se pueden contratar hipotecas a tipos fijos a plazos de 30 años a precios por debajo del 1,5%, aportando un plus de seguridad en cuanto al blindaje de cuotas mensuales como no existían antes, a unos precios que no tiene otra referencia parecida en España.
- Un tipo de referencia hipotecario en números positivos desde hace tiempo , que ha pasado a ser el único tipo referenciado utilizado en el mercado de particulares desapareciendo otros tipos que se utilizaban anteriormente como el IRPH, tanto de bancos como de cajas, el tipo de Deuda Estatal o las hipotecas en divisas con el Libor,..
- Una mayor claridad en cuanto a la formalización, obligando a todos los titulares a acudir a un asesoramiento notarial previo, a recibir en su email toda la información y borradores contractuales del préstamo, a poder aportar la tasación de la entidad que estime conveniente o a la libre elección del notario, cuando antes era muy corriente el desconocimiento de parte del préstamo o de los precios hasta el día de la firma en muchos casos.
Cambios en el solicitante de hipoteca
Otro cambio importante es en cuanto a la persona a la cual se le concede financiación. La aprobación de financiación es sustancialmente más restrictiva y se establecen factores que han expulsado del mercado a multitud de posibles compradores.
Se restringen en muchos casos y entidades la concesión de hipotecas a un solo titular, a no ser que su estabilidad laboral este prácticamente blindada o el porcentaje de financiación frente al de compra sea mínimo y con una gran aportación de ahorro, lo que lleve a un margen desahogado en caso de necesidad de venta
Es necesaria una mayor estabilidad laboral, con una antigüedad importante, desapareciendo casi todas las opciones para titulares que no sean indefinidos o funcionarios, a no ser que se aporten avalistas.
El porcentaje de financiación en muchos casos en inferior al de las hipotecas predecesoras, lo que hace que se incremente el ahorro necesario para acometer la inversión de una vivienda, no pasando en muchos casos del 80% del valor de compra.
La financiación al 100% es muy complicada y restringida hoy en día
En definitiva, estamos en un periodo de concesión de hipotecas más claras y más baratas de la historia, con mayores derechos para los contratantes, y en los que las entidades asumen gastos de formalización del contrato, pero también a cambio de una mayor seguridad en la concesión y un menor porcentaje de financiación, bajando los riesgos según han perdido derechos a favor de sus clientes al asumir gastos o aceptar tasaciones o notarios diferentes a los preferidos por ellos.